Экономика строительства |
|
Люди часто не представляют себе, начиная строительство, сколько в конце концов оно будет стоить. Иллюстрация к тому, что это действительно так -- недостроенные дома, разбросанные по всему Подмосковью. Видимо, их владельцы не прислушались к мудрости, отраженной в Книге Книг и вынесенной здесь в эпиграф. Конечно, приступать к строительству надо во всеоружии, зная, на что ты идешь, соразмеряя свои желания и возможности. Впрочем, большинство это понимают, а потому чаще всего первый разговор в строительной фирме начинается с того, что спрашивают: "Сколько будет стоить дом?" На самом деле ответить на такой вопрос не просто. Попробуйте, например, сказать, сколько стоит машина? Без уточнения марки, класса, и т.д. Говорить о средней цене среднего дома все равно, что рапортовать о средней температуре по городской больнице: кто-то выписался, а кто-то умер, но в среднем у нас 36,6. Часто в разных фирмах Заказчик пытается выяснить, сколько стоит квадратный метр строительства. Но и эта информация не отражает реальной сути. Дело в том, что во всех фирмах по-разному считают эти метры. Где-то в расчет берется жилая площадь, где-то строительная, где-то фундамент считается отдельно, а где-то нет и т.д. В разных фирмах при строительстве используются разные технологии(совершено не эквивалентные одна с другой) да и материалы при одинаковом названии могут быть весьма разного качества и соответственно цены. Если продолжить аналогию с автомобилем нельзя сравнивать стоимость бензина разных марок и выбирать дешевле. Для разных автомобилей –разный бензин. Например в разных фирмах по разному делают гидроизоляцию фундамента, при этом и качество и стоимость отличаются в десятки раз. В предварительном разговоре этого уловить конечно не возможно. Да и не может любой порядочный специалист дать такую предварительную оценку глядя на потолок. Такие среднепотолочные оценки весьма далеки от реальности. Поэтому, на самом деле, все оценки стоимости строительства надо делать при конкретном проекте, а если идет сравнение в разных фирмах, то смета должна считаться по одной и той же методике с одними и теми же материалами. Только тогда цифры можно сравнивать. Помню, как ко мне пришел Заказчик у которого на листочке было выписано два десятка названий фирм и два десятка цифр. Оказывается он приходил в разные фирмы и спрашивал: сколько стоит дом «под ключ», в 300 кв.м, из кирпича, с отделкой по «евростандарту». Когда он задал такой же вопрос мне, пришлось объяснять, что данная методика опроса совершено не отразит реальной картины. А скорее наоборот. Будет выбрана самая плохая фирма, которая «на авось» даст самую низкую цену совершено с потолка. Сначала этот человек мне не поверил, но я предложил ему прозвонить в те же самые фирмы и уточнить, например, какой тип окон, черепицы и конструкции фундамента они заложили в свой расчет. Оказалось, что те фирмы которые дали самые низкие цены, заложили самые дешевые и некачественные указанные элементы. А представитель фирмы, назвавший цену в полтора раза ниже всех остальных: вообще заявил, что всё это не важно, « вот начнём строить, а там в рабочем порядке всё уточним. Конечно может быть придётся что-то доплатить. Ну вообщем потом разберёмся…» Судя по реакции данного Заказчика он всё же хотел построить дом, а не « разбираться» в процессе строительства. Поэтому мы взяли с ним некий типовой проект, определили предполагаемые грунты будущего места строительства, и предложили этим же фирмам (теперь исключив самую дешёвую) назвать стоимость коробки дома, посчитав её по единой, предлагаемой нами методике. Результаты удивили этого человека (и совсем не удивили меня). Теперь оказалось что наиболее низкую цену предложила фирма, до этого стоявшая в его списке на третьем месте, как самая дорогая. Это при том, что оценивалась только коробка дома. А если бы так же детально просчитать и отделку, результаты могли бы быть еще более удивительными. Поэтому, прежде чем строить, надо (лучше со специалистом) сесть и …- далее смотри эпиграф. Но даже выяснив, сколько стоит «коробка» дома, надо не забывать: что это еще совсем не весь дом. Что бы лучше были понятны предстоящие траты, приведу таблицу расходов на дом по этапам строительства (в процентном соотношении): Проектно-изыскательные работы -- 4-10% Коробка -- 20-30% Внутренняя отделка, включающая окна и двери -- 30-40% Инженерные системы -- 10-20%, с бассейном до 35% Мебель – 10-15% Светильники -- 2-4% Шторы -- 1-3% Сад -- 8-14% Естественно, это очень ориентировочные показатели. Скажем, один из домовладельцев может приобрести недорогой типовой проект дома, но зато заказать какой-то особенный сад, или вложить меньше в мебель (она у него уже, предположим, есть), зато сделать акцент на шторах из дорогой ткани, сшитых по рисунку художника. Больше всего конкретные цифры зависят от того, в какой фирме будет осуществляться строительство. В последнее время российский строительный рынок приобрел довольно четкую структуру. Его нижнюю часть составляют мелкие фирмы, где постоянных работников по пальцам посчитать. Иногда их всего двое - директор и бухгалтер, муж и жена. У такой фирмы нет ни своего парка техники, ни постоянных строительных бригад - их нанимают на конкретную стройку. Естественно, тут нечего рассчитывать на нормальный, а тем более индивидуальный проект, дом будут строить по дешевым типовым чертежам, никак не привязанным к месту и почве. Цены в таких фирмах низкие - у них ведь очень низки собственные расходы, но и за качество тут никто не отвечает -- уж как повезет: совпадет проект с показателями геоподосновы, попадется добросовестная бригада -- считайте крупно повезло. Окажутся строители щабашниками, почва сложной, да еще на материалах строители сэккономят -- дом будет загублен. Думаю, что всем уже ясно, что я на везение уповать не советую. Средняя и основная часть - нормальные компании, которые строят нормальные дома. У них есть своя техника, свои проверенные строители, архитектурный отдел, разрабатывающий и типовые, и индивидуальные проекты, свое инженерное бюро, налаженные связи с поставщиками материалов и оборудования, большой опыт работы. За их работу можно быть спокойным. При одном "но" -- если заказчик не задумал что-то по-настоящему особенное. В последнем случае ему надо обратиться к третьей, самой малочисленной категории фирм, работающих на рынке. Они строят уникальные дома. Тут есть прекрасные архитекторы, создающие проекты замков и палаццо, опыт по производству необыкновенного камня, кирпича и паркета, налаженные связи с эксклюзивными поставщиками, отличные мастера, владеющие забытыми техниками резьбы по камню и дереву, позолоте и лепнине. У каждой фирмы свой диапазон цен. Недавно знакомый, начавший строительство загородного дома в солидной фирме, жаловался, что его обсчитали. В другой организации ему представили смету на строительство на 51% дешевле. Я посоветовал ему не нервничать. Если бы разница составила 3-5%, может быть, и стоило бы рассмотреть новое предложение, но уменьшение цены вполовину возможно только за счет качества. Никому не приходит в голову сравнивать "жигули" и "вольво" только потому, что и то и другое ездит и состоит из кузова, двигателя, салона. На строительном рынке заказчикам почему-то кажется естественным именно такое сравнение. Экскюзивная фирма или солидная строительная компания не смогут угнаться по дешевизне с крошечной фирмочкой, которой не надо тратиться на зарплату большого штата сотрудников, на содержание техники, офиса и т.д., но эта маленькая фирма никогда не догонит по качеству эксклюзивных мастеров, как "жигули" -- классную иномарку. Если принять за единицу цены, существующие в средних по величине фирмах, то расценки мелких и эксклюзивных фирм будут соотноситься с ними со следующими коэффициентами: Строительные работы: Мелкие бригады -- 0,5 Средние фирмы -- 1 Эксклюзивные фирмы -- 2,5-3 ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ: Мелкие бригады -- 0,2 Средние фирмы -- 1 Эксклюзивные фирмы -- 5 ПРОЕКТНО-ДИЗАЙНЕРСКИЕ РАБОТЫ: Мелкие бригады -- 0,05-0,1 Средние фирмы -- 1 Эксклюзивные фирмы -- 7-10 Исходя из этих объективных показателей и надо рассчитывать свои силы. Тем, кто не может себе позволить обратиться в солидную, а тем более -- в эксклюзивную фирмы, я бы советовал не торопиться. Лучше построить через несколько лет хороший комфортный дом, чем рискнуть и, возможно, потерять во время строительства свои деньги, которые даются нам всем так нелегко. Отрывок из книги «Новый век Российской усадьбы» профессора, д.т.н. Михаила Харита
|
|
Удобен для покупок из дома интернет магазин спортивных товаров с системой оплаты по кредитке.